Kilka miesięcy po wprowadzeniu podatku minimalnego na rynku nieruchomości komercyjnych trwają dyskusje na temat interpretacji ustawy. W analizie „Commercial Real Estate Tax & Business Digest” specjaliści z firmy doradczej dla rynku nieruchomości komercyjnych Cresa Polska i eksperci ds. podatków z firmy Crido Taxand przedstawiają najważniejsze kwestie związane z nowymi regulacjami.
Podatek minimalny kalkulowany jest w oparciu o wartość budynku jako osobnego/wyodrębnionego środka trwałego. Definiowany jest ustawowo jako podatek dochodowy, jednak wykazuje on cechy obciążeń publicznoprawnych związanych z faktem posiadania nieruchomości, a nie czerpaniem z niej dochodu.
– Na dziś, zgodnie z powszechną interpretacją obowiązek zapłaty podatku minimalnego nie obejmuje wszystkich rodzajów nieruchomości, zwolnieni są z niego np. właściciele budynków magazynowych, mieszkaniowych – powiedział Mateusz Stańczyk, Partner, dział doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand. – Wkrótce jednak może się to radykalnie zmienić. Wśród zmian zapowiedzianych przez Ministerstwo Finansów jest bowiem rozszerzenie tych regulacji na właścicieli praktycznie wszystkich budynków – dodał.
Eksperci z działu wycen firmy doradczej Cresa Polska uważają, że regulacje dotyczące podatku minimalnego nie będą w sposób bezpośredni wpływały na wycenę nieruchomości komercyjnych, ponieważ podatek dochodowy nie jest uwzględniany w typowym modelu wyceny nieruchomości komercyjnych.
Znaczna część umów najmu powierzchni komercyjnych nie zawiera zapisów pozwalających wynajmującym na obciążenie najemców kosztami wynikającymi z nowego podatku. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem w Polsce jest zaliczenie do opłat eksploatacyjnych (płatnych dodatkowo obok czynszu) należności publicznoprawnych związanych z posiadaniem nieruchomości, przy jednoczesnym wyłączeniu z tego katalogu podatków dochodowych.
Doradcy najemców z firmy Cresa są zgodni, że jeśli dotychczasowe umowy najmu nie określają wprost, kto ponosi koszty podatku dochodowego, może to rodzić spory pomiędzy wynajmującymi i najemcami.
– Dla większości dużych obiektów komercyjnych (szczególnie tych o najwyższych stawkach czynszowych) nawet przy założeniu przeniesienia całości ciężaru podatku minimalnego na najemców, jego wpływ na wysokość stawki czynszowej będzie jednak marginalny – stwierdził dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska. – Deweloperzy i inwestorzy projektów komercyjnych powinni zacząć uwzględniać wpływ podatku minimalnego w swoich planach biznesowych – dodał.
Zgodnie z komunikatem Ministerstwa Finansów z 6 kwietnia 2018 r., planowane są zmiany w podatku minimalnym, polegające w szczególności na wyłączeniu z opodatkowania powierzchni niewynajętych, stosowaniu ustawowego progu 10 mln zł niezależnie od liczby posiadanych budynków (jedna kwota wolna dla podatnika, a nie na każdy budynek), wprowadzeniu opodatkowania wszystkich budynków, a wyłączenia jedynie dla budynków mieszkalnych, oddanych do używania w ramach programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, wprowadzeniu szczególnej klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania dotyczącej podatku minimalnego.
