W pierwszym kwartale 2025 roku, który przyniósł stabilizację na rynku najmu powierzchni handlowych w Polsce, sektor odnotowuje wyraźne ożywienie w obszarze transakcji inwestycyjnych, z najlepszym otwarciem roku od trzech lat. Jak zauważają eksperci międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, rosnący apetyt inwestorów, wspiera stopniową poprawę dostępności finansowania, co zapowiada dalszy wzrost aktywności na rynku.
Inwestorzy chcą do parków
Jak wynika z podsumowania Cushman & Wakefield z cyklu Marketbeat, w I kwartale 2025 roku na rynku nieruchomości handlowych w Polsce odnotowano inwestycje o łącznej wartości 190 mln EUR, co stanowi najlepszy wynik otwarcia roku od 2022.
– Podczas gdy 2024 rok upłynął pod znakiem dużych transakcji w centrach handlowych, początek 2025 roku zdominowały inwestycje w parki handlowe oraz sprzedaże mniejszych obiektów galeryjnych. Swoje zakupy parków handlowych sfinalizowali w tym kwartale LCP, Terg i Redkom Development. Właściciela zmieniło również sześć lokalnych galerii handlowych w tym trzy Plaza Centres na Górnym Śląsku zakupione przez ukraiński fundusz Focus Estate Fund oraz Pasaż Świętokrzyski w Kielcach, Galeria Świdnicka i Galeria Młyńska w Raciborzu – komentuje Aleksandra Włodarczyk, Associate, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Polska wpisuje się w szerszy trend europejskiego ożywienia rynku inwestycyjnego, o czym świadczy rosnąca liczba transakcji oraz zwiększone zainteresowanie funduszy inwestycyjnych, także w obszarze centrów handlowych.
– Po bardzo aktywnym 2024 roku, w którym wartość transakcji na rynku nieruchomości handlowych w Polsce przekroczyła 1,6 mld EUR i osiągnęła najwyższy poziom od 2019 roku, pozytywny trend utrzymuje się również w tym roku. Przy obecnym sentymencie i toczących się transakcjach w pipeline, spodziewamy się, że całkowity wolumen inwestycyjny może być zbliżony do tego z rekordowego 2024 roku – mówi Aleksandra Włodarczyk.
Banki powoli wracają do finansowania sektora retail
Rynek powierzchni handlowych przechodzi powolną metamorfozę. Od dwóch lat obserwuje się zwiększające się zainteresowanie inwestorów tego typu aktywami, szczególnie portfelami parków handlowych. Apetyt banków na finansowanie podąża za apetytem inwestorów – dla instytucji finansowych kluczowa jest możliwość ewentualnego wyjścia z inwestycji, oceniana poprzez istniejący i przewidywany popyt na dany typ nieruchomości.
– Po kilkuletnim okresie spowolnienia w finansowaniu nieruchomości handlowych, spowodowanym zarówno wpływem pandemii COVID-19, jak i wyższymi kosztami utrzymania części wspólnych, które negatywnie oddziaływały na dochody operacyjne netto i aktywność inwestorów, obserwujemy oznaki poprawy. Niektóre instytucje bankowe wznowiły selektywne udzielanie finansowania na transakcje nabycia parków handlowych oraz dominujących centrów handlowych – tłumaczy Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Standardowo, poziom finansowania wynosi około 50 % wartości rynkowej nieruchomości, a warunki kredytowania, w tym marża, są ściśle uzależnione od takich czynników jak jakość obiektu, poziom jego obłożenia oraz średni ważony okres najmu (WAULT). Okres kredytowania jest zazwyczaj nieco krótszy niż WAULT. Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, przeciętna marża kredytowa kształtuje się w przedziale 2,25 %-2,75 % rocznie. Opłata przygotowawcza od kwoty finansowania oscyluje wokół 1 %. Stopą bazową dla kredytów jest zazwyczaj 1M lub 3M EURIBOR, a zabezpieczenie kredytu często obejmuje hedging w postaci IRS lub opcji (około 70 % kredytu).
O finansowanie łatwiej, gdy w grę wchodzi ESG
Istotnym elementem branym pod uwagę przez banki przy ocenie projektu jest efektywność energetyczna, strategia ESG oraz plan dekarbonizacji, szczególnie w przypadku starszych budynków. Warto zaznaczyć, że według danych Cushman & Wakefield, znacząca część, bo aż 71% powierzchni handlowej w Polsce, znajduje się w obiektach mających ponad 10 lat.
– Oferta banków stara się podążać za zainteresowaniem inwestorów – obserwowany popyt na parki handlowe z pewnością sprzyja podmiotom szukającym finansowania bankowego dla nowych projektów czy modernizacji w duchu ESG. Fundusze i inne podmioty chcące lokować kapitał poszukują oczywiście aktywów, które mają potencjał na zwiększanie wartości – a szansy na to rynek upatruje między innymi w rozwiązaniach oszczędzających energię, spełniających coraz bardziej wyśrubowane normy prośrodowiskowe i prozdrowotne – podsumowuje Mira Kantor-Pikus.
źródło: Cushman & Wakefield
oprac.: K. Walkowiak
