*artykuł zewnętrzny*
W świecie nieruchomości komercyjnych wybór odpowiedniej przestrzeni przesądza o powodzeniu przedsięwzięcia. Dla przedsiębiorcy lokal użytkowy to znacznie więcej niż fizyczna siedziba. To kluczowy element strategii marketingowej, wizytówka marki i często miejsce pierwszego kontaktu z klientem. Podjęcie decyzji o wynajmie lub zakupie odpowiedniej nieruchomości nie jest proste i wymaga przemyślenia. Co warto wziąć pod uwagę?
Najważniejsze aspekty prawne
Lokal użytkowy w rozumieniu polskiego prawa to pomieszczenie lub ich zespół, które zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie są przeznaczone do stałego zamieszkania. Mogą służyć tylko do prowadzenia określonej działalności gospodarczej. Taka fundamentalna różnica w przeznaczeniu oznacza szereg wymogów, które muszą spełnić takie wnętrza.
Lokale użytkowe obowiązują surowsze normy techniczne, szczególnie w zakresie bezpieczeństwa pożarowego (BHP), wentylacji czy dostępności dla osób z niepełnosprawnościami. Na przykład w gastronomii często wymagana jest wentylacja mechaniczna. Tego typu lokal musi mieć odpowiednią wysokość pomieszczeń oraz moc przyłączeniową prądu. Innym regulacjom niż w przypadku mieszkań podlega też instalacja sanitarna.
Aby lokal użytkowy można było na stałe zamieszkać, trzeba przeprowadzać kosztowną procedurę zmiany sposobu użytkowania. Wymaga ona zgód administracyjnych i spełnienia innych rygorystycznych norm mieszkalnych.
Warto pamiętać, że lokale użytkowe zwykle obłożone są wyższą stawką podatku od nieruchomości. Jej wartość ustala gmina. Prócz tego, przy transakcjach zakupu tego typu nieruchomości, często stosowana jest wyższa stawka podatku VAT, czyli 23%. Różnice te trzeba brać po uwagę, aby prawidłowo oszacować budżet inwestycyjny.
Lokalizacja to podstawa
Dla działalności handlowej i usługowej lokalizacja jest kluczem do sukcesu. W branży detalicznej odpowiednie położenie przesądza o sukcesie biznesu nawet w 80% przypadków. Szukając odpowiedniego lokalu dla siebie należy zwracać uwagę na miejsca z odpowiednim natężeniem ruchu, zapewniające widoczność i dopasowane do naszej branży. Najlepsze są lokalizacje, które naturalnie generują ruch pieszy i sąsiadują z tak zwanymi generatorami ruchu. Należą do nich duże węzły komunikacyjne, biurowce, obiekty użyteczności publicznej czy główne arterie handlowe, takie jak ulica Świdnicka we Wrocławiu.
Przedsiębiorca powinien dokładnie poznać profil mieszkańców i osób pracujących w promieniu kilkuset metrów od potencjalnego lokalu. Analiza taka obejmuje wiek, strukturę dochodów oraz dominujący typ gospodarstw domowych. Sklep z artykułami luksusowymi potrzebuje zamożnej klienteli, podczas gdy punkt z akcesoriami dla dzieci będzie popularny na osiedlu zamieszkanym przez młode rodziny. Dopiero zestawienie profilu działalności z potencjałem demograficznym okolicy pozwala ocenić realne szanse na rentowność biznesu.
Na rynku najmu najpopularniejsze są lokale położone na parterze, z bezpośrednim, łatwym wejściem z poziomu chodnika i dużą witryną. To właśnie ona stanowi bezpłatne narzędzie marketingowe. Ważne jest też, by do naszego punktu usługowego łatwo było dotrzeć. Lokalizacja w sąsiedztwie popularnych przystanków nam to gwarantuje.
Prócz tego konieczne jest zbadanie nie tylko bezpośrednich konkurentów, ale także biznesów komplementarnych. To one mogą przyciągać klientów do nas. Przykład takiego dobrego sąsiedztwa to fitness club obok sklepu ze zdrową żywnością.
Jak znaleźć idealny lokal?
W erze cyfrowej, poszukiwanie nieruchomości rozpoczyna się od precyzyjnego wykorzystania narzędzi online. Portale z ogłoszeniami takie jak Nieruchomosci-online.pl posiadają zaawansowane filtry, dzięki którym szybko i precyzyjnie namierzymy właściwą przestrzeń.
Dla efektywnego wyszukiwania konieczne jest zastosowanie konkretnych parametrów. Poszukujący powinien filtrować oferty, patrząc na:
Lokalizację
Liczy się dokładne określenie dzielnicy lub rejonu, który odpowiada profilowi demograficznemu firmy. Warto korzystać z funkcji mapy, aby wizualnie ocenić położenie względem generatorów ruchu.
Wymagany metraż i wysokość
Jeszcze przed etapem szukania trzeba precyzyjne określić minimalną powierzchnię użytkową oraz minimalną wysokość pomieszczeń wymaganą dla naszej branży. Lokale zbyt niskie mogą uniemożliwić adaptację i montaż systemów wentylacyjnych.
Budżet (Czynsz)
Należy filtrować oferty pod kątem czynszu netto dla właściciela, pamiętając, by doliczyć do stawki podatek VAT, opłaty eksploatacyjne oraz podatek od nieruchomości. Właściwe oszacowanie tych składowych pozwala realnie ocenić koszt najmu.
Umowa najmu komercyjnego jest zazwyczaj długoterminowa i potrafi być restrykcyjna. Dlatego każdy przedsiębiorca musi przeprowadzić dogłębną weryfikację każdego lokalu, który mu się podoba. W czasie oglądania nieruchomości konieczne jest sprawdzenie jego stanu technicznego oraz prawnego. Warto pamiętać, że nawet najlepszy lokal, jeśli wymaga kosztownej adaptacji, może ostatecznie nie być dla nas odpowiedni.
